Le financement en franc suisse est plus complexe qu’un prêt immobilier classique en Euros et nécessite de prendre quelques précautions supplémentaires. Avant d’opter pour un taux fixe ou pour un variable capé et même si la réponse dépend en grande partie de votre situation personnelle, voici quelques conseils qui guideront votre réflexion.
Sommaire
Rembourser des mensualités dans la même monnaie que celle de son salaire
Il convient tout d’abord de rappeler qu’un financement en devise permet au frontalier de régler ses échéances de crédit dans la même monnaie que celle qu’il perçoit pour sa rémunération, ce qui a pour effet de limiter le risque de change auquel il est exposé chaque mois. La récente flambée de la monnaie helvétique nous rappelle combien cet aspect peut être important en période de crise.
Le prêt immobilier en franc suisse permet de palier à cet inconvénient en permettant aux frontaliers de rembourser des échéances d’emprunt dans la même monnaie que celle de la rémunération.
Comment mesurer l’écart entre les deux formules ?
La première chose qui vous viendra à l’esprit et de savoir combien vous allez gagner si vous prenez le risque d’un prêt révisable. Il va sans dire que si l’écart entre le taux fixe et le taux variable est infime, le risque ne vaudra pas la peine d’être pris. Il est indispensable que le gain – du moins potentiel –soit significatif.
Une façon de mener l’analyse consiste à mesurer les mensualités obtenues dans l’une et l’autre formule. C’est un indicateur pratique qui permet de calculer facilement le gain en terme de pouvoir d’achat et de connaître l’incidence sur le taux d’endettement.
Analyser l’historique de l’indice de référence
La plupart des propositions bancaires de prêt variable reposent sur le Libor (London interbank offered rate en Anglais) à 3 mois CHF. A l’instar des autres indices financiers comme l’Euribor, le Libor correspond au taux moyen par lequel un échantillon de grandes banques accepte de se prêter de l’argent sans garantie.
Manipulation des taux interbancaires
En 2011, certaines banques suisses et européennes dont UBS et BARCLAYS ont été accusées de manipulations sur le Libor. Ces dernières auraient en effet “orienté” en leur faveur les taux interbancaires entre 2006 et 2009.
Le prêt capé en devise
Les banques frontalières proposent indifféremment des prêts à taux fixe et à taux variable. Il appartiendra à chacun de choisir en fonction du niveau de risque qu’il accepte de prendre.
Un taux fixe permet de bénéficier d’une grande sécurité. Ainsi, quel que soient les aléas économiques ou financiers, la mensualité reste identique pendant toute la durée de l’emprunt. De plus, le marché permet de bénéficier actuellement de taux très attractifs, en deçà de ceux pratiqués en euros.
Les taux variables quant à eux sont au départ plus bas mais constituent un risque qu’il est nécessaire d’apprécier en fonction de la conjoncture économique du moment. Ils se composent de deux éléments :
- La marge de la banque qui reste la même pendant toute la durée. Elle correspond au bénéfice que prend le prêteur.
- L’indice de référence, en général le Libor. Ce taux interbancaire est l’un des plus utilisé au monde et permet de mesurer la confiance que les banques s’accordent entre elles pour se prêter de l’argent. Il varie chaque trimestre, semestre ou année suivant le type de contrat souscrit.
Si vous choisissez un prêt variable en devise, nous vous conseillons d’opter pour un taux capé dont le principe repose sur un plafond – le cap – fixé à l’avance. On trouve en général des prêts capés +1 ou +2. Cela signifie que le taux ne pourra pas grimper de plus de 1% ou de 2% par rapport au taux de départ.
Sachez qu’il existe aussi des taux “tunnelés” qui permettent de fixer un intervalle de fluctuation entre un taux plancher et un taux plafond.
La “sécurisation” des taux capés
La plupart des offres de prêt révisable en devise comportent un cap. Le mécanisme prévoit ainsi un plafond en cas de hausse et les banques se limitent généralement à proposer des taux capé +1, ce qui signifie qu’en cas d’augmentation du Libor, la hausse n’excédera pas 1%.
De plus, il est possible de répercuter la hausse sur la durée plutôt que d’impacter directement la mensualité et de mettre en danger le pouvoir d’achat de l’emprunteur.
